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降价、员工卖房、增加供应量:规模房企抢收 楼市
浏览: 发布日期:2019-12-22

奇哥说过,当李嘉诚不顾非议,断然决定在房地产最好的时候离场时;当王健林以断臂姿态疯狂甩卖17家文旅外加70多家酒店时;当潘石屹转做“包租公”回头笑看地产风云时;当楼市调控大潮来临,政策密集宣发,国家高调喊话“房住不炒”回归住房居住本源时……但凡聪明者都应该嗅到了房价触顶迎来下跌的味道,房地产的危机或将到来。

小雪来了,今年楼市也逐步降温了。

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统计局数据显示,2017年10月份,70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,热点城市新房房价环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落。

全员抢收

而最近这种危机感更是在整个地产市场蔓延:除调控持续收紧,热点城市显著降温导致的购房者持币冷静观望及炒房客悄然离场外,这种悲观已经殃及地产商们,最近两个月随着中央定调楼市调控要“坚决遏制房价上涨”之后,越来越多的地产商开始对楼市持悲观态度,释放了重磅信号

在全国加强限购、限售等一系列楼市调控政策下,也许绝大部分人觉得那些开发商日子不好过吧?

进入11月份,留给房企“抢收”的时间不多了。

首先,棚改货币化补偿政策处于半叫停状态,这直接影响了在三四五六线深度布局的企业。虽然人民日报日前发文澄清了“棚改导致房价上涨”的言论,但不可否认货币化补偿才是本轮三四五六线及其周边城市房价上涨的最大“元凶”,国开行已经明确要收回地方审判权限,中央也半公开地释放了热点城市“棚改货币化”要及时刹车,这对于三四五六线城市来说是巨大利空。

但是在香港上市的内房股三杰,碧桂园、中国恒大、融创中国,今年却迎来了一波估值重构。

今年下半年,多数房企以价换量,头部房企碧桂园、恒大、万科、融创、绿地无不在漫长的促销中度过。

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融创中国,今年上涨了超5倍,如果从去年低点4元左右看涨了快9倍;

恒大是今年“抢收大军”中的“急先锋”,从8月起,恒大就开始拉开下半年的“全员营销”的帷幕。如果再加上春节后三个月的小阳春促销,这家中国房地产市场上的龙头企业,今年过去的10个月中促销的时间超过6个月。

因此我们看到,碧桂园、恒大等重型房企均叫停了在这些区域的“全覆盖”布局,更对人员体量进行了缩减,这释放的信号非常明确,三四线及其低阶城市未来房价继续上涨的预期已经破灭,未来各家房企都会适时从此抽离,这些地区的发展将远不及一二线城市,房价其实也已经处于高位,随着近两年地产开发进入井喷模式,当地购买力也早已消耗殆尽,房价难有起色,碧桂园、恒大等深扎于此的企业开始变相“逃离”就是最好的证明。

中国恒大,今年上涨了4.8倍;

通过降价、员工卖房、增加供应量等方式,“抢收”两个月,恒大成绩斐然,相比于7月、8月的400多亿元销售额,9月恒大合同销售额约为831.1亿元,环比增长约73.8%,同比增长约31.9%;10月份更是达到903亿元,前10个月实现合同销售额达5434.8亿元,完成年度目标任务的90.58%,离6000亿元仅一步之遥。

其次,一年多没在公开市场拿地的融创也不得不承认“地价已到高点,未来应会下降”。要知道一年多前针对万科提出的“白银时代”,孙宏斌还在大怼特怼眼下明明是大企业的“钻石时代”。如今公开唱衰地价,其实就等于告诉大家房价要下跌,毕竟地产商最大的建安成本就是土地,面粉贫贱,面包还能更贵吗?

碧桂园,今年也早已翻翻。

“佛系”如融创,在上半年销售金额2141.6亿元、目标完成率仅为38.94%的情况下,也在七月份开启“全员营销”,并开出销售额2%的高额提成激励。以融创全年5500亿元的销售目标来算,要完成任务下半年月均销售额至少达到560亿元。截至10月底,融创录得4337亿元的销售额,离全年目标还有1163亿元的缺口。

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以上数据截止到2017年11月23日收盘价

在年度目标刺激和资金面收紧的双重压力下,不少房企祭出“员工买房”的险招冲业绩,10月份融创天津公司的资源“换仓”计划和绿地湖南事业部要求部门内所有员工在月底前自购或推荐他人购买一套绿地湖南的房产,引发舆论关注。

除此之外融创这家企业最明显的改变是:一年以来,融创艰苦奋斗,基本上没有买地,终于把杠杆从260%降到如今的198%。

而传统楼市老大哥,万科最近也突破历史新高。

是“员工福利”还是强制买卖,开发商和员工说法不同,某房企多个城市公司被曝出要求P3/M2级以上一人消化一套房,经理级以下普通员工3~5人共同消化一套房,就曾引发舆论关注。

据兽爷透露融创一年来销售同比增长76%的同时,推广费用翻了1.5倍,行政成本翻了2.8倍。从其字里行间,奇哥获得的信息是,楼市已经进入萧肃期,房子已经不好卖了,以融创为首的地产商现在加大推广费用其真正目的就是要在楼市更寒冷时期到来之前,加速甩卖手上的房子。

也许这一切上涨与你认知不相符合,但是正是这种认知差异,造就了轰轰烈烈的近十倍股,财富也在此期间完成了再分配。

一个好消息是,从行业整体情况来看,对规模房企来说,年底的冲量效果明显。克而瑞的统计数据显示,得益于规模房企在“两高一低”的“全员营销”下,TOP100房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。

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外资马失前蹄

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先来看看新进龙头碧桂园,外资中老牌投行瑞信在2016年发表报告指出:

碧桂园的去化率或下降,成为无法实现今年合约销售目标的主要风险。碧桂园去年下半年加快收购土地,一年内土储增近50%。不过,其近日进入土地成本高企且竞争加剧的一线城市,成为主要的营运风险。

由于其加速收购土地,预计其净负债比率至去年底增至70%,今年可能进一步上升。该行分析显示,碧桂园近日收购的项目,可能拖累2017财年往后的利润率。

给予碧桂园跑输大市评级,目标价由3元降至2.7元。

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再来看看历史走势,正是股价腾飞之时,看来专业机构也有马失前蹄的时候。

也许很多人也有着跟专业机构一样的看法,一方面政策收紧,另一方面企业杠杆率快速上升,为经营增加了很多不确定性,需要偿还大量银行利息。

即使是今年面临困难的富力和新城控股也都在促销中拿到一份好的成绩单,富力今年7月份就要求“促销售、抓回款”,年内停止拿地,并要求“全员营销”,在低价策略下,富力十月份权益销售额和销售面积分别为140.8亿元和139.7万平方米,同比上升62%和93%,放价求量意味明显。

再者,实际上今年3月份的时候就有开发商的高管和奇哥透露过,房地产最艰难的时期还未到来,现在有些开发商在豪赌调控松绑,其实这是非常愚蠢的做法,毕竟这轮调控不同以往,可能比所有人想象的都要艰难,从目前来看至少3年之内是不会结束的。现在地产商其实最应该做的举动就是,抓紧出货换现金,随着后期调控力度加大,未来市场上的现金会更贵,更难借到。现在落袋为安,才能保全大局。还在苦苦支撑捂盘惜售的开发商,未来1-2年或会为自己现在的做法追悔莫及。

给我一个杠杆

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古希腊科学家阿基米德有这样一句流传千古的名言:“假如给我一个支点,我就能把地球挪动!”

企业如果在适当的时候加对了杠杆,对利润也能起到同样放大作用。

把时间拉回到三年前,行业内出现了明显的分歧。

2014年,万科的郁亮先生在第六届中国房地产科学发展论坛上发表了对于地产“白银时代”的观点。他主要的观点是:行业暴利时代结束,整体增速放缓,行业集中度有望提升,将更注重普通住宅和商业地产,一线城市的优势更明显。

万科作为当时行业龙头,“白银时代”观点一经抛出,受到市场巨大关注。万科管理层也的确在改变经营策略,明显地放缓拿地节奏,非传统地产的收入占比逐步提升,加快回款进度。

其实万科并没有完全对市场判断准确,其中对地价以及房价的判断,以及之后三四线城市的去库存化情况,这也才有机会让之后内房股三杰大展机会。

内房股三杰采取了与万科不同的发展策略,在2014-2016年做了大量杠杆型扩张动作,除了常规贷款以外,还有大量的配股、优先股、永续债等手段。

融创中国2016年发了100亿的永续债,17年上半年负债率位居众房企之首;

恒大采用优先股、优先票据、永续债等多种融资手段;

碧桂园2015年永续债规模增从2014年底的30.9亿元增至195.28亿元。

内房股三杰通过增加杠杆->加快周转->加大土地及项目储备,同时不放弃三四线城市,聚焦房地产主业的发展。

如今,地产行业格局已是沧海桑田。

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2017年1-10月中国房地产企业销售百强榜中,昔日老大哥万科被碧桂园超越,从数字差距来看,万科和恒大基本上已经失去了逆转碧桂园夺得第一的可能。

排行榜中最让人意外、也最不意外的是融创中国,昔日负债最多的融创如今成为半路杀出的黑马。

今年的目标能完成吗?

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