qg777有限公司欢迎你!

联系我们
地址:http://www.masteringmean.com
当前位置:qg777 > 房产 >
购买商品房全流程的法律风险点
浏览: 发布日期:2020-01-11

问题:没有网签的商品房合同有效吗?需要注意什么?

导读:在现代社会,买房已经成了人们生活中的头等大事。然而,近年来,由买房而引发的购房者与开发商之间的纠纷已经屡见不鲜。那么,在购房的时候,有哪些要注意的法律风险?今天,就教大家做个聪明的购房者,在进行交易之初尽量将风险降到最低。

买房签合同时千万注意别草草签了了事,一定要注意一些细节问题。对很多人来说,买房并不像买菜那么简单,里面还存在许多需要斟酌及确认的地方,总的来说,买房要胆大心细,对于一些细节问题一定要注意才行。

回答:

在日常生活中,或许我们都听说过商品房、经济适用房、小产权房、公租房、廉住房等各种各类的房屋类型。但是,多数人或许无法准确区分种类繁多的房屋类型,也不清楚自己买的究竟是什么类型的房屋。

买房签合同注意事项首先提醒您在决定交纳首付签订合同之前,要确定项目的证件齐全,您可以在其销售部要求查看这些证件,只有证件齐全才会减少购房风险,也可以办理按揭贷款。现在很多地方已经取得预售证的期房都实行网签,网签和纸质合同内容相同,只是签订方式不同而已。接下来小编为大家介绍买房签合同注意事项。

网签就是你和销售对象签订合同后,要到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签号,可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。签后合同可以撤销。

区分各种类型房屋最本质的标准是土地性质。我国目前实行的土地性质是二元性质,分别是集体所有制和国有制。在这两种不同性质的土地上建造的常见房屋类型分别如下:

图片 1

所以网签之前就已经与销售对象签订了商品房购销合同,而合同自成立时生效。如果已经交付定金,对方没有违约情形,违约的定金也没办法要回。

集体所有土地(农村、乡镇土地):宅基地房屋、小产权房

国有土地(大部分是城镇)

1、划拨地(无须缴纳土地出让金):主要是保障性住房,如经济适用房、公租房、廉住房等

2、出让地(缴纳土地出让金,并与当地国土局签订国有土地使用权出让合同):主要是商品房

1、首先要确认开发商是否具备“五证”

如果销售商违约,比如经过网签发现房屋已经抵押或者已经一房二卖,那么销售商构成违约应双倍返回定金或者赔偿损失。

通俗地说,商品房主要有以下几个特点:在国有土地上建造、缴纳了国有土地使用权出让金、有一定的使用年限(住宅一般是70年,商住两用一般是50年)、面向社会不特定群体出售的房屋。这就是我们听到最多的、购买人最多的商品房。

五证:一是建设用地规划许可证,二是建设工程规划许可证,三是建设工程开工证,四是国有土地使用证,五是商品房预售许可证,以上简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发的,开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证则是由市土地资源和房屋管理局核发的。

在没有网签的情况下与销售商签订商品房购销合同,应当查询对方工商登记、是否有房屋预售许可证、土地使用证、规划许可证等,最好查查其信用记录以及到房管部门土地管理部门查询其备案登记情况。

那么在购买商品房的过程中,我们有哪些要注意的?

这五证最主要的应该看其中两证,一是国有土地使用证,二是预售许可证,这两种要核发,一般原则上就没有问题,这里特别强调的是预售许可证。特别提醒的是,在查看五证的时候一定要看各证件原件,复印件很容易作弊的。签合同前要看确认所预购的房屋在预售范围之内,这样才能确保将来能够顺利的办理产权证。

图片 2

接到宣传广告资料阶段

一般来说,开发商都会在宣传广告资料上说得天花乱坠,却不会愿意将广告内容写入购房合同中,那么,在开发商没有兑现宣传广告中的内容的情况下,作为购房者是否能够追究开发商的违约责任?

在法律上,宣传广告属于要约邀请,是引诱消费者与其进行交易的方式,一般来说,不能用来约束购房人与开发商。

但是,如果宣传广告具备以下三个条件,即构成法律上的要约,能够约束开发商,购房人可以要求开发商兑现宣传广告中的承诺。

1、内容针对的是规划范围内的房屋或者相关设施

2、内容是明确具体的

3、对购房者是否购房产生影响(以普通消费者为衡量标准)

打个比方,开发商在宣传广告上承诺小区内会有700平方米的花园,如果最后没有兑现,业主是可以追究开发商的违约责任。

因此,在这个阶段的建议是:保留好开发商发放的宣传资料,以便将来维权。

2、使用规范的合同文本

回答:

到售楼部

了解开发商的资质,查看开发商的五证。

这五证分别是:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售(销售)许可证》

重点审查《商品房预售(销售)许可证》,查看所购房屋是否属于预售范围内。有些购房人往往会忽略对《商品房预售(销售)许可证》的审查,只是对售楼大厅中的《商品房预售(销售)许可证》稍稍瞥了一眼就过去了。这种行为存在非常大的一个法律风险:如果你购买的房屋不在预售范围内,你和开发商签订的合同效力是待定的,如果在你向法院起诉的时候,开发商对该房屋还没有取得预售许可证,那么,你和开发商签订的购房合同将会被法院认定无效。

所以在确定了心仪的房屋的时候,一定要审查你所想要购买的房屋是否在预售范围内。

最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真进行填写,了解各项条款具体指向。千万不要随意去签订开发商自己的《定购协议书》。即使很多人都这样做,但这以程序并非购房的必经程序。且此种合同一定是权利义务不平等,对购房者尤其不利。最好的办法是直接与开发商签预售合同就。

当然是有法律效力的!商品房网签前都要进行一个买卖合同的签订,也就是我们俗称的草签!草签以合同的形式确定了出售房屋准确的物业地址,出售价格,交房时间,以及买卖双方各自承担的责任和义务,还有相应的违约责任等!在合同签订后,如果业主违约,可依法追究其相应的违约责任,也可以诉诸当地人民法院要求业主继续履行合同!如业主拒不履行合同的可申请强制执行!如果客户违约,除了定金不予退还外,还可以申请其它的相应赔偿责任!但凡事都不是绝对的,当然也可以通过友好协商,向对方表明当下确实有困难无法继续履行合同了,也可能得对方的谅解!这是最好的解决方法!如果诉诸法院会耗费你大量的时间和精力!往往得不偿失!而且还会因此错过一些更高的机会!

签订认购书阶段

在实务中,在签订认购书阶段中,多数购买人疑问最多的是:购买人如果没有签订正式的购房合同,在签订认购书时所交的定金能否退还的问题。

分两种情况:

1、购买人单方面违约,定金不予退还

2、不可归责于双方当事人的原因,定金予以退还

支招:作为购房人,即使你因为自身原因不想签订正式的购房合同,也不要随意发表对自己不利的言论,可在与开发商谈正式购房合同条款,提出些合理但是开发商无法接受的理由(如将广告中的内容写入购房合同等),达到双方对合同条款不能达成一致的效果,这属于法律上 所说的不可归责与双方当事人的原因,在此种情况下,定金可以退还。切记,即使你因为自身原因不想签订正式购房合同,也不要发表对自己不利的言论。

3、查验有关证明文件

  • 上一篇:如果把故宫当商品房,可以卖多少钱?
  • 下一篇:没有了
  • qg777

    地址:http://www.masteringmean.com

    Copyright © 2015-2019 http://www.masteringmean.com. qg777有限公司 版权所有