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为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%?
浏览: 发布日期:2020-01-19

问题:金融经济与实体经济是怎样相互影响的?为什么股市暴跌房市会暴涨?

问题:如果房子不涨价,社会剩余的资金会流向哪里?

问:为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%? 1991年东京房价迎来悲情一刻,房价3个月暴跌65%,成交萎靡、银行贷款断供,一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发

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确实,在房地产市场没有放开前,几万亿、十几万亿的居民储蓄存款,一直被称作是“笼中的老虎”,担心释放出来以后,会造成严重的通货膨胀,并发生银行挤兑等方面的问题。

1991年东京房价迎来悲情一刻,房价3个月暴跌65%,最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供,一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。

其实是这么一个过程。

自从房地产市场放开以后,资金开始快速向房地产领域聚集。特别是居民储蓄存款,很多都转化成了房子,成为另一种表现形态。不是有报告说,我国的房地产市值已经达到了65万亿美元,虽然不是实际的房产价值。但是,也从一个侧面说明,房地产领域注入的资金是相当多的。如果这些资金不流向房地产领域,将会增加大量流动性。那么,这些流动性会流向哪里呢?

日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代,经济增长长期处于10%以上的涨幅,而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长,主要是通过巨大的贸易顺差换来的。

通胀是周期性的,一般来说在通胀早期会出现一个比较好而且短暂不可持续的景象,那就是低利率低通胀。既然有经济周期,那么这个起点是可以理解的,刚刚一次巨大的经济震荡过去,衰退之后,经济开始复苏,这个时候大家开始逐步逐步的出资创业或者购买资产。因为低通胀低利率,也就是说低成本,低物价。人的行为改变了,于是乎,干事业和抢购廉价资产的都有。

首先,央行可以少发不少货币。为什么全球金融危机以来,央行已经发行了超过100万亿的货币,很重要的一个原因,就是房地产领域占用了太多的货币。如果房地产市场没有放开,或不需要战胜这么多货币,央行就能少发许多货币。所以,货币超发,很重要的一个原因,就是房地产市场对货币的需求量太大。一旦房地产市场稳定了,房价稳定了,货币运行就会相对稳定,就不需要增发太多货币。

为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期,而日元的持续升值,使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言,“卖掉东京就可以买下整个美国”。同时,随着日元的大幅升值,也使大量趋利资金流入日本本土,从而推高了日本各城市的房价。

继而呢?由于经济开始复苏,双低局面无法延续,因为经济活跃,而这个时候货币政策宽松,大量的钱开始进入市场,这就造成了一个缓慢爬坡的通胀过程,逐步逐步的,由于通胀,实业的利润开始下降,特别是竞争性强的行业。早期低利率借来的钱,如今也没那么低的利息了,什么都涨,包括利率。

其二,会流向实体经济。决策层一再强调,要引导资金向实体经济领域转移。既然房地产已经难以吸引更多的资金进入,甚至进入以后可能会出现亏损等方面的问题。因此,资金为了寻找出路,会自觉地向实体经济领域转移。毕竟,只有实体经济才能有效支撑经济的稳定与健康。所以,要想金融更加安全,要使资金的使用效率更高,就必须支持实体经济发展。所以,资金会逐步向实体经济领域转移。

当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期,东京住宅均价超过200万日元/平米(12万人民币)。当时,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是同期美国土地资产总额的4倍。当时,日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣,其他产业有空心化的隐患了。

然后呢?利率高了,做实业赚不到钱,大家就考虑储蓄。储蓄并非只有货币,也可以是房地产,也可以是股票。大家在找储蓄标的的时候一定关心的是什么资产可以保值增值。于是这个时候是个选择题,这个选择题可以因为货币政策而逐步引导到一定的方向。

第三,会进入到股市。股市是居民投资、企业投资等的主要场所之一。一旦房地产领域的资金需求趋于饱和,甚至供过于求,资金就可能撤离房地产领域,进入到其他领域。股市无疑是最重要的场所之一,毕竟,股市投资是具有一定刺激性的,有风险,也有收益。愿意投资者很多,能够投资者也很多。

为了控制房地产泡沫的继续膨胀,避免房地产出现崩盘,给日本经济所带来的冲击,日本央行宣布大幅提高利率,希望通过利率的杠杆,让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍,数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内,日本经济没有得到任何改善,发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。

我们来说宽松和紧缩,宽松支持信贷,想要让大家投出自己的储蓄支持经济,而紧缩支持储蓄者,想要大家储存货币保持储蓄。事情的两面就很好理解了,宽松之后大家做出了选择,股票或者房市。这个时候就是个财富效应问题。如果房价在过去被证明是正确的,那么大多数人就倾向于相信房价。

第四,注入到中小企业和民营企业。这既是目标,也是希望,更是需要。民营企业和中小企业是就业、居民收入增长、税收、创新等的主要群体,也是主要载体。支持民营企业和中小企业发展,是金融机构的基本职责。所以,如果资金不再象过去一样流入房地产领域,很大一部分将会流入到民营企业和中小企业群体。

日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂?我们认为,除了日本政府提高利率,主动剌破房地产外。还有就是:第一,购房者主要是用于投机购房,也就是说日本当年房价的大涨5倍,主要是投机性需求入市,导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动,房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。

另外还有一点,那就是信贷的导向性。金融机构更加愿意借钱给房地产,何以见得?因为银行的抵押品大部分都是房地产。这个时候情况就明朗了,股票作为资产的信用抵押属性并不被看好。因为每一家公司都不同,而银行在识别风险的时候,也不想要去识别如此复杂的市场。这就像百年前典当行看典当品一样,他们承认黄金,黄金就是值钱的。

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第二,日本房价5年涨5倍,但是日本经济和人均收入远远跟不上,这样就形成了泡沫,是泡沫就要崩溃。举个例子,1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平,美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场,日本民众的刚需购买力根本接不上来,房价只能是断涯式下跌了。

问题还是在股市上,如果股市的标的不够透明,黑天鹅频发是不利于市场的发展,而最好的办法是在A股要建立优胜劣汰的自然淘汰法则,如果这个市场大多数是安全标的,那么资产的比价优势就会上升,更多的投资者会感觉股票比房地产安全。

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第三,日本民众过于迷信房价不会下跌,对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知,即使在房地产泡沫崩盘之前,还有日本民众高负债购房,希望分得房价上涨的一杯羹,这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言:“我们从来没想过房价会跌”。当人们对未来充满美好期盼之际,殊不知危机离我们越来越近。

而要说金融对于实体的影响,金融永远是奔着高利润,高安全性去的。如何让资金不如楼市而进实体,你得提高实体的利润率,比如通过减税。

如果房价不涨价,那么中国的货币超发现象就会好很多,10年前M2规模只有47..5万亿,而现在M2规模已经接近180万亿,10年时间里M2差不多涨了5倍,国内的房价也涨了5倍。也就是说,没有炒房需求不断骤升,央行也不会超发这么多剩余资金。

日本房价可以暴跌,在中国根本不可能发生暴跌!

以上一点个人看法。

如果房子不涨价,就要看社会上哪个领域有投资价值,那么这就是吸引存量资金的好去处。比如,房子不涨价了,股市也不好了,那么农产品市场机会就多了起来,大家都跑到农产品市场,今年炒大豆,明年炒白糖,过几天再炒大蒜。那么,农产品价格就要上涨,国内物价也要上涨,所以一旦房价不炒,货币政策也应该收紧,不能过于宽松。

日本是资本主义国家,发生经济危机很正常,经济危机诱发房价崩盘,香港、美国都发生过,但在中国根本不可能,我们是社会主义国家,国家可以岀政策来调控房价,像现在一样,限购限贷,房子被冰封了起来,大家都动不了,只会稳中有小幅度下调,慢慢完成经济转型,大力发展实体经济,用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位,所以现在不是刚需可以不用急慢慢来,等跌一点再买也不迟,有房的也不用担心暴跌,那是不可能发生的,只要不是炒房的自住跌一点也所谓,大家觉得呢?

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