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上市房企年报陆续出炉,2019 年布局抢先看
浏览: 发布日期:2020-02-10

根据《中国基金报》的报道,2018年,房地产行业恰逢拐点,行业整合趋势加速,房企竞争愈加激烈,有房企高呼“活下去”、有房企裁员过冬……究竟各大房企去年过的如何?随着3月26日恒大年报的公布,三大龙头房企2018年的销售情况和业绩表现悉数出炉。

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整体来看,恒大稳坐“利润王”: 2018年净利润大722.1亿元,远超同行净利润情况;万科虽然销售面积和营业额不及另外两家,但净利润超碧桂园,归属股东利润也达到337.7亿元。而从土地销售面积来看,碧桂园位居第一。

居民在安徽省肥东县双桥新村喜选安置房。许庆勇摄

在恒大发布年报前一天,3月25日,万科也发布2018年年报。2018年实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

近日,上市房企年报密集发布,房企业绩普遍上涨乏力,行业的 " 黄金时代 " 正在渐行渐远。从去年就喊着要 " 活下去 " 的房企们其实也是在各自蓄力,多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长,还是积极寻找新的业务增长点,房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪

中国房地产市场发展到今天,我们看到中国龙头三大房企,在2018年的业绩都是相当不错,无论是碧桂园,恒大还是万科,每家房地产企业都有着相当好的业绩发展。仅以恒大为例,根据启信宝的数据显示,恒大已经在全国有了两百多家分支机构在进行房地产相关的业务。那么从三大房地产龙头企业的业绩发展规律,我们能看到中国房地产市场未来的趋势是什么样的吗?

" 活下去 "。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张,但随着我国房地产调控长效机制不断完善,房地产行业的 " 黄金时代 " 正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但销售额增幅在逐步告别高增长,进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下,聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。

首先中国房地产企业将会日益进入一个两极分化的大趋势时代。对于中国龙头房地产企业来说,未来龙头房企在市场上的市场支配地位将会日益强大,而且龙头房企由于形成了比较好的资金规模效益和整个生产的经济效益。在规模经济的影响之下,它有可能逐渐演化成为整个市场的马太效应,对于中小型房企来说,面临着极大的资金链压力和洗牌压力,而对于大型龙头房企而言,则有着非常好的市场竞争力水平,虽然万科喊着活下去,但是这个活下去往往是应对他之前的房地产黄金时代,而不是对我们现在所存在的这个房地产白银时代的一种说法。

行业集中度不断上升

其次,房地产企业基本上都要由原先快进快出的房地产开发商,逐渐转型成为一个房地产全产业链服务链条的提供商。我们仅以碧桂园为例,碧桂园原先是中国非常有名的房地产开发巨头,他在房地产发展的黄金时代也有着非常好的收入和盈利水平。他的高周转一直都是很多房地产企业所推崇的焦点。但是现在碧桂园已经有了非常明确的转型方向,这就是向产业上下游进行全面转移,向产业上游通过智能机器人的方式改变建筑业的一个发展格局,让智能建筑逐渐成为市场的一个主流,在产业上下游逐渐深入到日常生活服务的内部,从农业从社区的角度着手提供更多的附加服务。所以这种全产业链条的服务区是在中国房地产产业当中已经非常明确的实现。

千亿元房企数量达到 30 家

第三,则是房地产市场的垂直价值正在被逐渐发现出来。我们看到中国房地产企业最近出现了很多垂直化的发展趋势,比如说很多房地产企业开始推出养老地产,对于养老这种特殊需求以及极有可能产生的特殊矛盾,开始推出应对这个的专门房产。还有类似于学区房之外的教育地产,不断提高房地产的教育属性,比如说最近北京信达国子郡就在采用全国第1个教育地产理念。这种垂直化的地产场景建设,其实从某种程度上来说,也是房地产企业垂直的发展趋势。

2018 年,房地产交易规模再创新高,万科、恒大、碧桂园全年销售额纷纷突破 6000 亿元、5500 亿元、5000 亿元大关。但在调控政策从紧的环境下,房企普遍出现业绩上涨乏力现象。年报显示,2018 年万科销售额同比增长 14.5%,恒大合约销售额增长 10.1%,增速同比均有所放缓。虽然 2018 年碧桂园权益销售额增长高达 31.25%,但与其 2017 年合同销售额 78.3% 的增速相比亦大幅放缓。

所以我们从整体上来看中国的房地产市场,对于房地产企业来说,将会有一个非常巨大的变化,这个变化一方面是28分化,大型房企逐渐占据更多的优势,另外一方面则是垂直分化,这种垂直有些是全产业链的整体价值布局,有些则是对于垂直某个场景的价值体现。

克而瑞研究员朱一鸣分析说,2018 年以来万科销售规模增速放缓,同比业绩增幅较其 2016 年、2017 年 40% 和 45% 的水平有显著下降。与 2018 年 TOP100 房企 35% 左右的行业平均增速也有一定差距。相较于万科,2018 年,恒大主动深化战略转型,由 " 规模型 " 向 " 规模 + 效益型 " 发展模式转变,从高速增长转向适度增长,近两年销售额复合增长率稳定在 10% 左右。

在增速放缓的同时,房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019 中国房地产开发企业 500 强测评研究报告》显示,随着 " 因城施策 " 逐步贯彻实施,各城市市场分化愈加显著。在企业方面,百强房企市场集中度继续提升,年内千亿元房企数量达到 30 家,创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制,业绩出现较大分化。

报告指出,2018 年龙头房企继续发挥规模优势,房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从 2013 年的 6.93% 上升至 2018 年的 14.17%。前百强房企销售规模增长 28.94%,前 50 强房企销售规模占全行业 51.95%。在货值集中度方面,51% 的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发,正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时,有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业,谋求转型。

速度可以慢质量一定要高

房屋产品力将成企业竞争主方向

在高集中度、增长放缓时代中,房企更需向精细化运营要效益。

数据显示,2018 年 500 强房地产开发企业存货周转率为 0.13,较 2017 年出现较大降幅;整体流动资产周转率为 0.13,同比下降;总资产周转率为 0.11,降幅较小。三大运营指标总体处于近 6 年来较低水平。

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